Der Befreiungsschlag: Eine Brandmauer gegen den Staatszugriff

Von Rechtsanwalt Dirk Schmitz M.A.

Dafür braucht er nur einen Gesetzentwurf, der staatlichen Zugriff auf private Wohnungen zulässt – aber an klare Bedingungen bindet: voller Vermögensausgleich, überprüfbarer Nutzen für Mieter, Vorrang zusätzlichen Wohnraums und keine Rechnungen mehr an unbeteiligte Steuerzahler.
Das wäre ein ordnungspolitischer Angriff auf den Etatismus des Blocks von SPD, Grünen und Linken. Auch der Union? Die CDU würde deren Versprechen beim Wort nehmen: Ihr wollt Wohnungen vergesellschaften, damit Menschen besser und günstiger wohnen? Dann weist es nach. Zeigt, weshalb Neubau, schnellere Genehmigungen, freiwillige Bindungen und gezielte Hilfen nicht ausreichen. Bezahlt enteignete Eigentümer vollständig. Rechnet Instandhaltung und Modernisierung ein. Und erklärt, wie das alles ohne neue Schulden und ohne spätere Rettung an andere Landeshaushalte oder den Bund funktionieren soll.

Eine solche Initiative ist Befreiungsschlag. Die Union muss nicht länger beim Koalitionspartner um Erlaubnis bitten, überhaupt noch eine eigene Position zu haben. Sie erzwingt damit eine parlamentarische Entscheidung über Eigentum, Marktwirtschaft und politische Verantwortung. Die SPD muss Stellung bis zum Koalitionsbruch beziehen.

Ja, die volle Entschädigung! Die Prüfung günstigerer Alternativen! Der Nachweis dauerhafter Mietentlastung! Die Verpflichtung, Gebäude ordentlich zu erhalten. Der Ausschluss einer Finanzierung auf Kosten anderer!

Die CDU errichtet damit eine neue kluge Brandmauer: Gegen die Vorstellung, gesellschaftliche Probleme ließen sich dadurch lösen, dass der Staat mehr Eigentum, mehr Staatsquote und mehr Verfügungsmacht erhält. Eine Brandmauer aus Regeln, die Freiheit schützen und politische Entscheidungen direkt mit ihren Kosten verbinden.

Und wenn die AfD einem solchen CDU-Entwurf zustimmen wollte? Dann ist das eine Gelegenheit, die bisherige parlamentarische Selbstfesselung zu beenden. Eine Union, die ihren eigenen Gesetzentwurf zurückzieht oder verstümmelt, sobald Zustimmung von der AfD möglich wird, hat jede inhaltliche Selbständigkeit aufgegeben. Sie gewährt der SPD ein Vetorecht, das über die Stärke dieser Partei im Sinkflug weit hinausgeht.

Ob die AfD tatsächlich zustimmt und welche Mehrheiten erreichbar wären, ist sekundär. Die CDU sucht Unterstützung für eine marktwirtschaftliche Politik und zeigt den Wählern, wer sie trägt und wer sie verhindert.

Das ist politischer Angriff. Merz muss bereit sein, aus dem System auszubrechen, das seine Ankündigungen zuverlässig in Koalitionsabstimmungen vernichtet.

Beim versprochenen Verbot der Wohnungsvergesellschaftung ist der Weg der Zustimmung der SPD beschritten. Im Juli 2026 kündigte die Koalition an, solche Landesgesetze unmöglich zu machen. Es liegt immer noch kein finalisierter Gesetzentwurf vor. Angekündigt, abgestimmt, versunken: Für eine Partei, die wirtschaftliche Handlungsfähigkeit reklamiert, ist das bislang Schulnote sechs!

Zumal ein bloßes Bundesgesetz mit dem Inhalt, die Länder dürften keine Mietwohnungen vergesellschaften, wohl wegen Verfassungswidrigkeit vor die Wand läuft. Der SPD ist das bewusst.

Das Bundesverfassungsgericht hat in seiner Mietendeckelentscheidung von 2021 zwischen bundesgesetzlicher Sachregelung und bloßer Aussperrung der Länder unterschieden. Wer die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz nutzt, muss die Materie inhaltlich regeln. Die Bedenken gegen ein reines Sperrgesetz haben deshalb eine ernsthafte Grundlage.

Hier liegt die politische Chance: Die CDU schafft ein modernes Vergesellschaftungsrecht, das Eigentümern berechenbare Schutzrechte und Mietern überprüfbare Leistungszusagen gibt.

Karlsruhe verlangt Vorschriften, die „selbst und materiell alles oder etwas über die rechtliche Gestaltung der Gesetzgebungsmaterie bestimmen“ (BVerfG, Urteil vom 26. Juli 1972 – 2 BvF 1/71 –, BVerfGE 34, 9 [28]). Unzulässig ist eine Regelung, wenn sie „ausschließlich dazu dienen soll, den Landesgesetzgeber von der Gesetzgebung auszuschließen“ (BVerfG, Beschluss vom 25. März 2021 – 2 BvF 1/20 u. a. –, BVerfGE 157, 223, Rn. 94). Der Ansatz ist eine eigene Sachregelung über Voraussetzungen, Entschädigung, Bewirtschaftung und Erfolgskontrolle; den Ländern bliebe die Entscheidung über konkrete Vorhaben. Art. 74 Abs. 1 Nr. 15 GG eröffnet hierfür einen kompetenzrechtlichen Ansatz, dessen Reichweite allerdings noch zu klären ist. Zusätzlich müsste der Bund die Erforderlichkeit bundesweiter Regeln nach Art. 72 Abs. 2 GG belegen. Ein solcher Entwurf wäre kein von Karlsruhe bereits gebilligtes Modell, aber wesentlich mehr als ein Verbot.

Die CDU erklärt politisch, das Vergesellschaftungen auch für sie denkbar ist. Formal würde sie das Instrument zulassen, inhaltlich an Eigentumsschutz, Wirksamkeit und wirtschaftliche Verantwortung binden.

Sie nimmt damit den politischen Gegnern die Ausrede, die Union wolle das Grundgesetz ignorieren. Artikel 15 bleibt bestehen. Wer anwendet, muss sich ernsthafter Prüfung stellen. Am Anfang mit der Frage, weshalb der Staat überhaupt auf fremdes Eigentum zugreifen darf. Und was es kostet.
Der Entwurf verlangt konkrete Notwendigkeitsprüfung. Welche Haushalte sollen besser versorgt werden? In welchem Zeitraum? Zu welchen Kosten? Welche anderen Wege führen zum gleichen Ziel? Ein Eigentümer muss nicht beweisen, weshalb er sein Eigentum behalten darf. Der Staat hat den Entzug zu rechtfertigen.

Dabei sind eigene Versäumnisse zunächst zu beseitigen. Verhinderndes Baurecht, schleppende Genehmigungen, ungenutzte öffentliche Grundstücke, verhinderte Aufstockungen und kostentreibende Vorgaben wären Teil der Untersuchung.

Für eine freiheitliche Wohnungspolitik hat zusätzlicher Wohnraum absoluter Vorrang. Mehr Auswahl stärkt Mieter. Mieterfreiheit wächst erst, wenn mehr Wohnungen da sind. Sie wächst nicht durch den Briefkopf der Hausverwaltung eines Staatsunternehmens. Hatten wir schon mal: DDR.
Neubau, Nachverdichtung, Umnutzung und schnellere Verfahren sind vorrangig. Wie freiwillige Mietpreisbindungen, genossenschaftliche Lösungen und gezielte Unterstützung bedürftiger Haushalte. Private Gewinnerzielung ist kein Makel, sondern Voraussetzung von Freiheit.
Ein erwartbarer Rückgang privaten Neubaus muss gegengerechnet werden.

Der hier vorliegende Entwurf lässt das Ziel zu, vorhandene Wohnungen dauerhaft erschwinglicher oder zugänglicher zu machen. Auch dafür sind konkrete Ergebnisse festzulegen. Die Zahl staatlich gehaltener Wohnungen ist keine Erfolgskennzahl.

Rechnung bei den Mieten: Politisch verfügte Mietsenkungen lassen sich leicht verkünden. Die schwierige Frage lautet, ob danach genügend Geld für Verwaltung, Reparaturen, Modernisierung und Rücklagen vorhanden ist.

Ein öffentliches Unternehmen darf sich nicht - wie unter der SED - durch unterlassene Instandhaltung billig machen. Verboten sind Zuschüsse, die erst spätere Generationen aufbringen sollen. Eine Entlastung, die auf verschlissenen Gebäuden und ungedeckten Verpflichtungen beruht, belastet die nächste Mietergeneration.

Deshalb verlangt der Entwurf eine vollständige, langfristige Wirtschaftlichkeitsrechnung. Ungünstige Entwicklungen müssten geprüft werden: steigende Baukosten, verzögerte Fertigstellungen, höhere laufende Ausgaben und geringere Einnahmen. Ein Modell, das nur unter freundlichen Annahmen funktioniert, ist keine tragfähige Grundlage für Irgendetwas.

Essentiell ist die vollständige Entschädigung. Der Entwurf sieht diese bewusst gesetzlich vor. Die politische Mehrheit muss den tatsächlichen Preis ihrer Entscheidung sofort verantworten.

Wer staatliche Bewirtschaftung für überlegen hält, muss diese Überlegenheit unter Transparenz beweisen. Eine Rechnung, die nur deshalb aufgeht, weil die bisherigen Eigentümer rechtswidrig deutlich unter Wert abgefunden werden soll, beweist keine Effizienz.

Die Finanzierung darf nicht durch neue Schulden für die Überführung oder wirtschaftlich gleichwirkende Umgehungen erfolgen. Ein Kredit wird nicht harmloser, weil ihn eine Tochtergesellschaft aufnimmt. Künftige Mieteinnahmen werden nicht zu vorhandenem Eigenkapital, weil man sie vorab verkauft oder verpfändet.

Vor allem muss das handelnde Land für die Finanzen alleine haften. Bund und andere Länder sind keine Ausfallversicherung für Berliner Abenteuer.
Der Entwurf muss besondere Rettungsleistungen von Bund und anderen Ländern ausschließen. Die Forderung nach Eigenverantwortung besitzt einen verfassungsgerichtlichen Anknüpfungspunkt. Als Karlsruhe 2006 die von Berlin verlangten Sanierungshilfen ablehnte, betonte es die Verantwortung für die haushaltspolitischen Folgen autonomer Landespolitik.

Genau damit muss die CDU den Noch-Koalitionspartner konfrontieren.

Die Bundeskompetenz muss inhaltlich begründet werden. Die Voraussetzungen dürfen Artikel 15 nicht durch praktische Unerfüllbarkeit beseitigen. Das Verbot zusätzlicher Kreditfinanzierung für die Überführung ist trotz Haushaltsautonomie der Länder im Falle Berlin darstellbar.

Er verbindet die gesetzliche Ausgestaltung der Vergesellschaftung mit einer klaren politischen Entscheidung für Eigentum, Wettbewerb, zusätzlichen Wohnraum und finanzielle Verantwortung.

Seine Regeln können auch diejenigen akzeptieren, die vom Nutzen staatlicher Wohnungsbewirtschaftung überzeugt sind. Schließlich behaupten sie, dass ihr Modell funktioniert. Die CDU holt damit die Bundes-SPD aus der Bequemlichkeit allgemeiner Bekenntnisse, zwingt die Linke zur Rechnung und bestimmt gegenüber der AfD Inhalte moderner Politik. Dafür muss sie bereit sein, sachliche Mehrheit höher zu gewichten als die Pflege bisherigen Abhängigkeiten.

Merz hat die Gelegenheit zu einem Befreiungsschlag. Ob er sie nutzt, sagt mehr über die Zukunft der CDU als dessen nächste Rede bei der Jungen Union.