Mietpreisdecke, Enteignung und andere feuchte Träume

Genauso ernst, wie linke Politiker in Berlin glauben, dass es besser wird, wenn Wohnungen durch den Staat gemanagt werden. Mit dem Mietzins an sich, dem Wohnungsunterhalt (Wartung / Renovierung) und dem Neubau. Wie gut das dann klappt, haben wir in der DDR gesehen, aber wohl wieder vergessen.

Doch fangen wir von vorn an. Warum baut ein Mensch Mietwohnungen, also mehr Wohnraum, als er selbst für sich benötigt. Es ist eine Investition, die sich besser entwickeln soll als Inflation (Geldentwertung) im Allgemeinen und der durchschnittliche Zins auf Geldvermögen im Besonderen.

So sich die Mieteinnahmen auf Sicht von 25 Jahren besser entwickeln als Inflation und Normalverzinsung, lohnt es sich Mietwohnungen zu bauen, zu unterhalten und auch zu renovieren. Nur unter dieser Prämisse baut man Mietwohnungen, kauft die nötigen Grundstücke dafür, beauftragt Architekten und zahlt der Kommune Geld für Genehmigungen usw.

Wer glaubt, dass das reicht irrt, denn da muss noch etwas kommen: Mieter. Und auch die in einer Qualität, die den wirtschaftlichen Rahmen der eigenen Investition nicht sprengen. Also keine Mietnormaden, Abbruchmieter oder insolvente Mieter, da man als Vermieter in aller Regel sein Mietobjekt selbst finanzieren musste. Ergo Zinsen und Abtrag an die Bank zahlt und man selbst auf regelmäßige Einnahmen angewiesen ist.

Der Gedanke setzt voraus, dass es genug dieser Mieter gibt. Gern auch von der Vision unterstützt, dass der Wohnraum immer knapper ist, als das Angebot, denn das stabilisiert die Einkommensgrundlage des Invests, hält den Preis mindestens auf dem Ausgangsniveau und damit in der Kalkulation. Sollten mehr Mieter da sein als Wohnungen existieren, steigt der Preis, wie bei jedem anderen Gut auch. So weniger Wohnungen gebaut werden als Neumieter auf den Markt strömen, steigen die Mieten mitunter überproportional.

Dass sie nicht sofort steigen können, für alle (inkl. Altmieter), dafür sorgt der Mietspiegel und prozentual genau festgelegte Steigerungen auf der Zeitachse. Diese Steigerungen greifen aber nur, so Mieten steigen, da Vermieter untereinander in Konkurrenz stehen.

So Mieten nicht steigen, da die Nachfrage fehlt, wie zum Beispiel in ländlichen Gegenden weitab vom Schuss, stagnieren oder fallen Mieten auch. Mitunter geht der Vermieter hier dann Pleite, was aber keinen interessiert. Das ist dann deren Problem, was auch den Staat dann nicht interessiert.

In Ballungsräumen und einer unbegrenzten Teddybär-Willkommenskultur inkl. Familiennachzug und geringer Chance auch mal Bevölkerungsteile zu verlieren ist die so künstlich geschaffene und überproportionale Nachfrage schlussendlich der Preistreiber, den die Kommunen selbst steigern.

Warum ist das so?

Jeder Neuzugang in den kommunalen Wohnungsmarkt, egal ob durch einen neuen Arbeitsplatz bewirkt oder als Migrant, benötigt neuen Wohnraum. Das schafft dauerhaft mehr Nachfrage, als Angebot bereitgestellt werden kann und treibt den Mietpreis.

Während der Arbeitnehmer das Problem des dann bezahlbaren Wohnraums selbst an der Backe hat, hat der Migrant irgendwann Anspruch auf Wohnraum außerhalb der Containerdörfer. Und der wird „vom Amt“ bezahlt.

Daher werden Pensionen und Hotels angemietet, um den sozialen Druck in den Erstaufnahmelagern zu reduzieren. Besonders, wenn Familien im Spiel sind, die man auch noch nachkommen lässt. So rechnet es sich schnell, anstatt Hotelmieten pro Kopf und Tag zu zahlen, eben auch Wohnraum pro Monat anzumieten, der über den örtlichen Mietspiegel liegt. Zum Teil auch weit darüber.

So lohnen sich Studentenheime plötzlich viel mehr, wenn man sie anstatt an Studenten zu vermieten dem Sozialamt zur Verfügung stellt. Gern mit Aufschlägen, da das Amt in seiner Not die Hotelkosten zu reduzieren fast alles anmietet. Zumal eigene Bauauflagen, der Mangel an Flächen und andere Unsicherheiten auch den zügigen Neubau erst einmal verhindern.

Dadurch steigt der örtliche Mietspiegel und schafft Raum für Mieterhöhungen auch in seit Jahrzehnten vermieteten Altbeständen.

Wer also in der Spitze bis zu 1,5 Millionen Menschen pro Jahr einreisen lässt, um sie hier dauerhaft wohnen zu lassen – und es anders auszudrücken widerspricht jeder Realität - der sollte auch Wohnraum schaffen, die dann einer Stadt wie Köln entspricht. Nur dann, bleibt der Mietpreis gleich, weil Zuzug (Nachfrage) und neues Angebot (Wohnungsbau) gleich bleiben.

Dem ist aber nicht so. Noch nicht mal ansatzweise.

Dazu kommen steigende Preise im energetischen Bereich (Nebenkosten), bei Handwerkern (Renovierung / Instandhaltung / Wartung / Neubau) und durch tolle Ideen im Umweltbereich. All diese Kosten schlagen auf den Mietzins durch und werden 1:1 weitergegeben, da die Vermietung ein Invest ist. Egal ob vom Privatmann oder vom Konzern initiiert.

Sozialistische Politiker sehen hier grundsätzlich eine Abzocke durch Vermieter, die preistreibend ist, da aus ihren kapitalistischen Anspruch heraus die Gewinnerzielungsabsicht im Vordergrund steht. Natürlich ist das so, weil andernfalls gar keine Wohnungen gebaut worden wären. Das Problem Wohnungsmangel also ganz andere Dimensionen hätte. Sic!

Weiterhin wird argumentiert, dass daher der sozialistische Staat als sozialer Vermieter eher in der Lage ist für bezahlbaren Wohnraum zu sorgen.
Der Gedanke ist gut, doch er funktioniert in der Praxis nicht. Hat es noch nie getan. Egal ob bei Wohnungen, Landwirtschaft oder Industrie. Denn anders als bei Eigentümern ist es so, dass wenn alle für nichts verantwortlich sind, letztlich wenig passiert. Wasserschäden werden da genauso wenig mit Nachdruck verfolgt, wie beispielsweise bei den Autobahnbrücken der Sauerlandlinie A45, wo sogar Schäden heruntergespielt wurden, um sie nicht ausbessern zu müssen. Auch an Straßenschäden sieht man es überall, egal ob die der Kommune, dem Land oder dem Bund gehören. Einige Kommunen lassen hier jetzt sogar Anlieger zahlen.

Wie gut Kommunen kalkulieren zeigt sich an den kommunalen Abwassernetzen. Die wurden an Investmentfirmen verkauft und dann zurückgemietet (geleast). Völlig entgegen dem Gedanken, dass der Staat es besser machen kann oder feuchten Enteignungsphantasien…

Wo die Gelder solcher „Invests“ geblieben sind darf man an der Anzahl der Fahrradwege und verkehrsberuhigten Zonen ablesen, die Null zur Wohnraumfrage beigetragen haben.

Weiterhin reicht es auch nicht einfach Wohnraum zu schaffen. Es bedarf der sie umgebenden Infrastruktur, die auch angepasst werden muss. Abwasser, Nahverkehrskapazität, Schulen, Behördenressourcen, Krankenhäuser, Energieversorgung und andere Dinge, die so sie für eine Million reichen nicht unbedingt auch für 1,5 oder zwei Millionen reichen. Um es anders zu sagen: Eine Wohnung für vier Personen kann auch für sechs oder acht reichen, nur wird es dann halt ungemütlicher.

Das sind Kosten, die auch zusätzlich aufgebracht werden müssen, wie Köln seit 2016 erfahren hat. Eigentlich zu schließende Schulen mussten offen gehalten werden und es bestand ein Zusatzbedarf an Kindergärten, wo auch gesetzliche Ansprüche bestehen. Wohnraum schaffen ohne Infrastruktur ist also fatal und führt ggf. zu Ghettos oder Slums, die dann sich selbst überlassen werden, weil einfach NIEMAND mehr dort investieren will. Noch nicht einmal, oder gerade auch, die öffentliche Hand.

Wie so etwas aussieht sehen wir u.a. auch an Berlin. Während im Westen Kriegsschäden (relativ…) schnell beseitigt wurden, war das in Ostberlin abseits von Sonnen- und Stalinallee anders.

Dort verfiel der Wohnraum in den historisch gewachsenen Stadtteilen und Quartieren. Man bemühte sich mit Plattenbauten Abhilfe zu schaffen, was die alten Stadtteile zusätzlich verkommen ließ. Es gibt Bilder. Man muss sie nur sehen wollen. Dabei muss man froh sein, dass die meisten davon schwarz-weiß sind. Obwohl in Farbe hätte sich da kaum etwas verändert…

Warum ist das so? Weil der Staat in aller Regel viel zu unflexibel ist, um wirtschaftlich zu handeln, zumal seine Bediensteten auch kaum ein Eigeninteresse über das normale Maß hinaus arbeiten/dienen/optimieren zu wollen. Sie haben nichts davon…

Das schafft Ineffektivität im wirtschaftlichen Handeln und Ineffizienz bei der Mittelverwertung.

Daher ist der linke Traum, dass nach der Enteignung der Wohnungsbaukonzerne die Mieten ausreichen würden, um das zu finanzieren, ein besserer Witz. Ein Witz genau von den Leuten vorgebracht, die NIEMALS auf EIGENE KOSTEN das Risiko eingehen würden ein Wohnrauminvest zu starten.

Die in Berlin angedachten 37 Milliarden für die Übernahme, denn Enteignung muss mit marktüblichen Sätzen entschädigt werden, sind natürlich nicht in der Portokasse. Müssen aufgenommen werden. Zu marktüblichen Zinsen, die leider steigen. Nullzinszeit war einmal.

Und so da wirklich Überschüsse absehbar sind – nach Wartung /Instandhaltung / Renovierung – verbleiben die mit Sicherheit nicht für Wohnungsbau. Geld schafft Begehrlichkeiten. Beispielsweise für schöne Öko-Projekte… Ähnlich wie das Guthaben der Krankenkasse zu sehen, wo fast eine 1.000.000.000.000 (Billion) fehlen. Die Nullen machen schwindlig, oder?

Dann ein neuer Gedanke. Berlin will 37 Milliarden zzgl. Zinsen ausgeben – hoffen aber mit geneigten Gerichten und Tricks den Preis drücken zu können – und hat dann fast 180.000 Wohnungen zusätzlich im Bestand der Stadt.

Frage: wieviel neuer Wohnraum schafft dieser Invest der Stadt? Wenn alte und bestehende Wohnungen nur den Besitzer wechseln? Man sich bis über den Kopf verschuldet und mögliche finanzielle Spielraume aller Art auf ewig schließt? Wie viele Investoren werden wohl bei solchen Ideen neue Wohnungen bauen wollen? Oder gar in alte Wohnungen investieren? Sie schöner machen? Mitunter auch Vandalismus beseitigen?

Oder noch blöder gefragt: was soll das bringen, wenn der ZUZUG – das den Preisanstieg verursachende Element – nicht begrenzt wird und der zusätzlich nun auch noch auf einen Neubau trifft, der gegen Null tendiert?

Als studierter Kaufmann kommt man da schnell auf den Gedanken, dass das nicht funktionieren kann. Noch nicht mal theoretisch. Dabei denkt man an das Wohnungsbeispiel, wo vier Personen reinpassen und immer mehr kommen. Gern auch solche, die noch nie eine Wasserspülung an Sitztoiletten gesehen haben und mitunter auch auf Parkettböden offen grillen. Müll aus dem zehnten Stock des Nachts und per Fenster entsorgen. Und das geht auch mit Waschmaschinen, Sofas und Fernsehern, wie in Köln Finkenberg vorgemacht wurde. Ich habe es selbst gesehen…

Mietpreisdeckel funktionieren nur in Umfeldern, wo die Prämissen auch stimmen. Sämtliche Prämissen, keine Feigenblätter, um so zu tun als ob man das System verstanden hat.

Geschichtlich hat der Staat IMMER gezeigt, dass er schlechter in Planung, Wirtschaften und Unterhalt ist, als die private Wirtschaft. Er noch nicht mal so billig bauen kann, wie es Unternehmer tun.

Welche innovative Erfindung wurde jemals in einer Behörde gemacht. Wie viele Patente gehen auf den Staat zurück? – Genau!

Daher ist es absurd zu glauben, und die Städtebilder der DDR im Kopf helfen nun – dass der Staat es besser kann. Besonders, da er es ist, der EXAKT DIESE Situation herbeigeführt hat, indem seine genialen Denker ein paar Dinge nicht durchdacht haben. Eigentlich immer noch nicht zu Denken angefangen haben.

Aber klar, das wird bald anders. Natürlich wieder besser. Wo ein Wille ist, ist auch ein Weg… – WIR SCHAFFEN DAS!